세금절약가이드

제2장양도소득세절세절약

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16. 부득이한 사유가 있는 때에는 3년 이상 보유하지 않아도 1세대 1주택 비과세 규정을 적용 받을 수 있다

1세대 1주택 비과세 적용을 받기 위해서는 양도일 현재 1세대가 국내에 1개의 주택을 보유하고 있으면서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상(서울, 과천 및 5대 신도시지역은 보유기간 3년이상이면서 거주기간 2년이상. 이하 같음)되어야 한다.

그러나 다른 지방으로 전근을 가게 되거나 외국으로 이민을 가게 되는 등 부득이한 사유가 있는 경우에는 3년 이상 보유하지 않아도 1세대 1주택 비과세 규정을 적용 받을 수 있다.

따라서 아래와 같은 사유가 있어 보유기간 및 거주기간을 채우지 못했는데도 공부상의 보유기간 및 거주기간 만을 보고 양도소득세를 고지한 경우에는 그 사유를 입증하여 비과세 받도록 하자

1) 취학ㆍ직장이전ㆍ질병 등 부득이한 사유가 있는 경우

1년 이상 거주한 주택을 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 기타 부득이한 사유로 양도하는 경우에는 3년 이상 보유기간의 제한을 받지 아니한다.

보유기간 특례요건

⊙ 당해 주택에서 1년 이상 거주할 것

⊙ 세대 전원이 다른 시ㆍ군으로 거주이전 할 것

⊙ 양도일 현재 부득이한 사유가 발생할 것

⊙ 부득이한 사유가 다음 중 하나에 해당할 것

- 교육법에 의한 학교에의 취학(유치원ㆍ초등학교ㆍ중학교는 제외)

- 직장의 변경이나 전근 등 근무상의 형편

- 1년 이상의 치료나 요양을 필요로 하는 질병의 치료 또는 요양

부득이한 사유로 주택을 양도하는 경우에도 반드시 1년 이상을 거주한 후에 양도해야 비과세 적용을 받을 수 있으므로 이 점을 특히 유의해야 한다.

2) 해외이주 또는 출국하는 경우

해외이주법에 의한 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우와 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우에는 보유기간 및 거주기간에 관계없이 비과세 한다.

해외이주로 세대전원이 출국함으로써 비거주자가 된 상태에서 1주택을 양도하는 경우에는 보유기간 및 거주기간에 관계없이 비과세 하며, 해외이주신고확인서를 교부받은 경우에는 발행일로부터 1년내에 출국하면서 출국 전에 다른 주택을 취득하지 않을 조건으로 주택을 양도하는 경우 비과세 한다.

3) 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우

임대주택법에 의한 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 당해 건설임대주택의 임차일부터 양도일까지의 거주기간이 5년 이상인 경우에는 보유기간 및 거주기간에 제한 없이 비과세된다.

4) 협의양도ㆍ수용되는 경우

주택 및 그 부수토지의 전부 또는 일부가「공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수ㆍ수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우에는 보유기간 및 거주기간에 관계없이 양도소득세가 비과세 되며, 협의양도 또는 수용일로부터 2년 이내에 양도하는 잔존주택 및 그 부수토지도 비과세 된다.

5) 재개발ㆍ재건축기간 중에 취득한 주택을 양도하는 경우

도시재개발법 또는 주택건설촉진법에 의하여 설립된 재개발ㆍ재건축조합의 조합원으로 참여한 자가 그 사업시행기간 중 다른 주택을 취득하여 1년 이상 거주하다가 재개발 또는 재건축된 주택으로 세대전원이 이사하게 되어 다른 주택을 양도하는 경우에는 3년 미만 보유했더라도 비과세 된다. 다만, 이 경우에는 재개발ㆍ재건축된 주택의 사용검사일(또는 사용승인일)로부터 1년 이내에 양도하여야 비과세 된다.

6) 1999년 중 취득한 주택을 양도하는 경우

’99. 1. 1 ~ 12. 31기간 중 아래와 같이 취득한 주택의 경우에는 1세대 1주택 비과세 적용시 서울, 과천, 5대신도시 지역은 1년 이상 보유 및 보유기간 중 1년 이상 거주, 기타지역은 1년 이상 보유하였으면 양도소득세가 비과세 된다.

⊙ ’99. 1 .1 ∼ ’99. 12. 31 사이에 주택의 취득을 위한 매매계약(공매ㆍ경매를 포함)을 체결하고 계약금(또는 입찰보증금)을 지급한 자가 취득한 주택

⊙ ’99. 1 .1 ∼ ’99. 12. 31 사이에 자기가 건설한 주택(재개발ㆍ재건축 조합원이 취득한 재개발ㆍ재건축 주택 포함)으로서 사용승인 또는 사용검사(임시사용 승인을 포함)를 받은 주택

다만, ’99. 1 .1 ∼ ’99. 12. 31 기간 중에 개인으로부터 분양권을 구입하여 취득하는 경우에는 적용되지 않는다.

* 위 보유기간에 대한 특례제도는 2004. 12. 31까지 양도하는 주택에 한해서 적용됩니다.