세금절약가이드

제2장양도소득세절세절약

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17. 1세대 2주택이라도 일정기간 안에 1주택을 팔면 양도소득세가 비과세 되는 경우가 있다

1세대가 국내에 2개의 주택을 소유하고 있는 경우 먼저 양도하는 주택에 대하여는 양도소득세가 과세되는 것이 원칙이다.

그러나 다음과 같은 경우 일정한 기간 내에 양도하는 주택에 대하여는 양도소득세를 비과세 하고 있으므로 이를 잘 활용하면 세금을 절약할 수 있다.

1) 이사를 가기 위해 일시적으로 두 채의 집을 갖게 될 때

1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 새로운 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 새로운 주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하면 1세대 1주택을 양도한 것으로 보아 양도소득세를 비과세 한다.

비과세 요건

⊙ 새로운 주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 종전 주택을 양도할 것

⊙ 종전 주택이 양도일 현재 1세대 1주택 비과세 요건을 갖출 것(다만, 새로운 주택을 '04. 1. 1이전에 취득한 경우에는 종전의 비과세 요건을 적용함)

※ 1세대 1주택 비과세 보유 및 거주 요건

지역기준	거주요건 강화
	종전('03.10. 1 이후)	현재('04. 1. 1 이후)
서울, 과천, 5대 신도시	3년 이상 보유 및 1년 이상 거주	3년 이상 보유 및 2년 이상 거주
기타지역	3년 이상 보유

2) 상속을 받아 두 채의 집을 갖게 될 때

① 상속받은 주택을 양도하는 경우

1주택을 소유한 1세대가 2002. 12. 31 이전에 1주택을 상속받아 2주택을 소유하게 된 경우 상속받은 주택을 2004. 12. 31까지 양도하면 양도소득세를 비과세 한다. 그러나 2003.1.1 이후 상속받은 주택은 일반주택과 마찬가지로 양도당시 1세대1주택 비과세요건을 갖추어야 양도소득세가 과세되지 않는다.

피상속인(사망한 사람)이 상속개시 당시 두 채 이상의 주택을 소유한 경우에는 피상속인을 기준으로 소유기간이 가장 긴 1주택에 대해서만 위 상속주택의 특례가 적용되며, 하나의 주택을 여러 사람이 공동으로 상속하는 때에는 일반주택 양도시 상속지분이 가장 큰 상속인이 상속주택을 소유한 것으로 본다.

② 일반주택을 양도하는 경우

상속받은 주택은 일반주택의 1세대 1주택 비과세 여부를 판정할 때 주택의 수에 포함하지 않는다. 따라서 일반주택이 양도일 현재 비과세요건을 갖추었으면 양도소득세를 과세하지 않는다.

3) 노부모를 모시기 위해 세대를 합침으로써 두 채의 집을 갖게될 때

1주택을 보유한 1세대가 1주택을 보유하고 있는 60세(여자의 경우는 55세) 이상의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함)을 모시기 위해 세대를 합침으로써 1세대가 2주택을 보유하게 된 경우,세대를 합친 날로부터 2년 이내에 먼저 양도하는 주택에 대하여는 양도소득세를 비과세 한다.

비과세 요건

⊙ 양도하는 주택이 양도일 현재 1세대 1주택 비과세 요건을 갖출 것(다만, 새로운 주택을 '04. 1. 1 이전에 취득한 경우에는 종전의 비과세 요건을 적용함)

⊙ 세대를 합친 날로부터 2년 이내에 양도할 것

⊙ 노부모(남60세, 여55세 이상, 본인 또는 배우자의 직계존속 포함)를 봉양할 것

4) 혼인으로 두 채의 집을 갖게 될 때

1주택을 보유하는 자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2개의 주택을 보유하게 된 경우, 혼인한 날로부터 2년 이내에 먼저 양도하는 주택에 대하여는 양도소득세를 비과세 한다.

비과세 요건

⊙ 혼인한 날로부터 2년 이내에 양도할 것

5) 농어촌주택을 소유함으로써 두 채의 집을 갖게 될 때

①1주택(일반주택)을 소유한 자가 농어촌주택을 취득하여 1세대 2주택이 된 경우에는 아래와 같이 일반주택을 팔 때 비과세 해당여부는 농어촌주택을 제외하고 판단하므로 비과세 요건을 갖춘 일반주택은 양도시기에 관계없이 비과세한다.

※ “농어촌주택”이라 함은 다음의 주택을 말한다.

- 상속주택 : 피상속인이 취득 후 5년 이상 거주한 사실이 있는 주택

- 이농주택 : 농업 또는 어업에 종사하던 자가 전업으로 인하여 다른 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면으로 전출함으로써 거주하지 못하게 되는 주택으로 이농인이 취득 후 5년 이상 거주한 사실이 있는 주택

- 귀농주택 : 농업 또는 어업에 종사하고자 하는 자가 그와 그 배우자의 본적지 또는 연고지에 300평 이상의 농지와 함께 취득하는 주택으로써 대지면적이 200평 이내인 것

② 1주택을 소유한 1세대가 '03.8.1~'05.12.31 기간 중에 농어촌지역에 소재하는 일정규모 이하의 주택을 취득하여 1세대 2주택이 된 경우에는 일반주택을 팔 때

* 농어촌지역: 읍 또는 면(수도권 및 광역시, 도시지역, 토지거래허가구역, 투기지역, 관광단지 지역은 제외)

* 주택규모 : 대지 200평, 건물 45평(공동주택35평) 이내,

* 주택가격 : 취득시 기준시가 7천만원이하이며 일반주택 양도시 1억원 이하

- 이 때는 농어촌주택을 3년 이상 보유해야 합니다.