세금절약가이드

제2장양도소득세절세절약

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18. 등기를 하지 않고 양도하면 다음과 같은 불이익을 받는다

부동산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도(미등기양도)하면 다음과 같은 불이익을 받는다.

1) 양도소득세 비과세 및 감면 혜택을 받지 못한다.

따라서 미등기로 양도하면 1세대 1주택에 대한 양도소득세 비과세, 기타 조세특례제한법 상의 각종 감면혜택을 받지 못한다.

2) 장기보유특별공제를 받지 못한다.

토지와 건물을 3년 이상 보유하였다가 양도하면 양도소득세 계산시 보유기간에 따라 양도차익의 10∼50 %를 공제해 주나 등기를 하지 않고 양도하면 공제를 받지 못한다.

3) 양도소득기본공제를 받지 못한다.

양도소득세를 계산할 때는 모든 사람에게 다음의 각 자산별로 각각 연 250만원씩을 공제해 주나 미등기양도자산에 해당되는 경우에는 공제를 받지 못한다.

- 부동산ㆍ부동산에 관한 권리 및 기타자산

- 주식 및 출자지분

4) 70%의 높은 세율이 적용된다.

양도소득세 세율은 2년 이상 보유한 자산의 경우 양도소득의 크기에 따라 9%에서 36%의 세율이 적용되며 1년 미만 보유한 자산의 경우에도 50%의 세율이 적용되나, 미등기양도자산에 대하여는 70%의 가장 높은 세율이 적용된다.

등기를 하지 않고 자산을 양도하면 양도일이 속하는 연도의 다음 연도 6월1일부터 10년 이내에는 언제든지 양도소득세를 부과할 수 있다.

따라서 위 기간 내에 등기상의 양도자 또는 취득자에 대하여 양도소득세 조사를 하거나 기타의 사유로 미등기양도 사실이 밝혀지면 무거운 세금을 물게 되므로 미등기전매 행위는 하지 않는 것이 좋다.

※ 미등기양도 제외 자산

다음에 해당하는 자산을 양도하는 경우에는 미등기 양도로 보지 아니한다.

1. 장기할부조건으로 취득한 자산으로서 그 계약조건에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산

2. 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산

3. 양도소득세가 감면되는 8년 이상 자경농지와 비과세대상인 교환ㆍ분합 또는 대토하는 농지

4. 비과세대상인 1세대 1주택으로서 건축법에 의한 건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 자산

5. 상속에 의한 소유권이전등기를 하지 아니한 자산으로서 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제18조의 규정에 의하여 사업시행자에게 양도하는 것

6. 토지구획정리사업이 종료되지 아니함으로써 토지취득 등기를 하지 못하고 양도하는 토지

7. 건설업자가 토지구획정리사업조합으로부터 공사용역 대가로 취득한 체비지로서 토지구획정리사업법 제62조에 규정하는 토지구획 환지처분공고 이전에 양도하는 토지