세금절약가이드

제3장 상속세 절세전략

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18. 상속일 전후 6개월 이내에는 부동산을 처분하거나 담보로 제공하지 않는 것이 좋다

상속세를 신고하기 위해서는 상속재산가액이 얼마인지를 평가해야 하는데, 상속재산은 상속개시 당시의 시가로 평가하는 것이 원칙이다.

부동산의 경우는 매매를 할 때 거래당사자간의 합의에 의해서 가격이 형성되므로, 매매를 하지 않고 보유한 상태에서 시가가 얼마인지를 평가한다는 것은 매우 어려우며 또한 평가를 한다고 해도 객관성이 결여되기 쉽다.

그래서 부동산의 경우는 대부분 보충적 방법 즉, 토지의 경우에는 개별공시지가, 건물의 경우에는 국세청 기준시가를 적용하여 상속재산을 평가하고 있다. 개별공시지가나 국세청 기준시가는 통상 시가보다는 낮게 평가되어 있다.

그러나 평가기준일(상속개시일) 전후 6월 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매 또는 공매가 있는 경우에는 그 거래가액ㆍ감정가액ㆍ수용가액ㆍ경매 또는 공매가액을 시가로 보아 그에 의하여 상속재산을 평가한다.

그러므로 상속개시일 전후 6월 이내에 상속재산을 팔거나 상속재산을 담보로 제공하여 대출을 받는 경우에는 시가와 기준시가와의 차액에 상당하는 세금을 추가로 물어야 경우가 생긴다.

〈사례 1〉: 상속일로부터 6개월 이내에 재산을 처분한 경우

개인사업을 하고 있는 홍길동은 부친이 사망하여 상가(기준시가 3억원)와 다른 부동산을 상속받게 되자 기준시가로 평가하여 상속세를 신고하고, 상속일로부터 5개월이 지났을 때 사업자금이 필요하여 상속받은 상가를 5억원에 양도하였다.

홍길동은 세금을 모두 신고하고 납부까지 하였으므로 세금문제는 모두 끝난 것으로 알고 지냈는데, 상속일로부터 약 1년이 지난 후 세무서로부터 상속세 5천만원을 추가로 납부하라는 통지를 받았다. 홍길동이 무슨 일인가 하여 내용을 알아보니, 상속세 신고시 상가를 3억원으로 평가하여 신고했으나 상속일로부터 6개월이내에 팔았으므로 판 가격인 5억원으로 상속세를 신고해야 한다는 것이 아닌가?.

홍길동은 그제서야 1개월만 더 보유하고 있다가 팔았더라도 상속세 5천만원은 추가로 내지 않아도 된다는 것을 알고 억울해 했으나 이미 엎질러진 물! 꼼짝없이 세금을 낼 수 밖에 없었다.

〈사례 2〉: 상속일로부터 6개월 이내에 감정을 받은 경우

중소기업을 운영하고 있는 박문수는 사업자금이 필요할 때마다 아버지의 부동산을 담보로 제공하고 은행에서 대출을 받아 위기를 모면하곤 했다. 그러던 중 아버지가 돌아가시게 되자 외아들인 본인 명의로 상속등기를 하고 이를 담보로 대출을 받아 사업을 운영하고 있었다.

그런데 아버지가 돌아가시고 한참이 지난 후 세무서로부터 상속세 1억 5천만원을 추가로 납부하라는 통지서가 날아왔다. 박문수는 상속받은 재산에 대하여 상속세를 신고하고 세금까지 다내었으므로 무언가 잘못되었을 거라고 생각하고 세무서를 방문하여 내용을 알아보니 다음과 같았다

박문수는 기준시가로 상속재산을 평가하여 신고하였으나, 상속개시일로부터 6개월 이내에 상속받은 부동산을 담보로 은행에서 10억원을 대출받기 위해 기준시가 7억원 짜리 부동산을 감정평가법인 두 곳으로부터 평균 12억원으로 평가를 받은 사실이 있으므로 감정가액으로 상속재산을 평가해야 한다는 것이다.

따라서 감정가액 12억원과 기준시가 7억원과의 차액 5억원을 상속재산에 추가하여 상속세를 추가로 고지한 것이었다.

이와 같이 시가 또는 감정가액과 기준시가와의 차액이 큰 경우에는 상속개시일 전후 6월 이내에는 상속재산을 처분하거나 감정평가를 받지 않는 것이 좋다.

부득이하게 처분을 해야 할 경우에도 6개월은 지나서 처분해야 위와 같은 불이익을 받지 않는다.

위에서는 시가가 기준시가보다 높은 것을 전제로 하였으나, 시가가 기준시가보다 낮은 경우에는 감정을 받아 상속세를 신고하면 오히려 상속세를 절세할 수도 있다.

그러나 감정가액을 시가로 인정받으려면 2이상의 감정평가법인으로부터 감정을 받아야 하고, 감정가액이 기준시가의 80%에 미달하는 경우에는 세무서장이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액과 납세자가 제시한 감정가액 중 큰 금액으로 평가하며, 상속세를 적게 낼 목적으로 평가를 한다든가 상속개시 당시의 원형대로 감정하지 아니한 경우에는 인정을 하지 않는 등 제한이 있으므로 이를 충분히 고려하여 감정가액으로 신고할지 여부를 결정해야 한다.

- 감정가액이 기준시가의 80%에 미달하는 경우(80% 이상인 경우에도 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액과 납세자가 제시한 감정가액 중 큰 금액으로 평가하며

- 상속세를 적게 낼 목적으로 평가를 한다든지, 상속개시 당시의 원형대로 감정하지 아니한 경우에는 납세자가 제시한 감정가액을 인정하지 않는다.

특히 2005.1.1이후 상속분부터는 평가기간(상속개시 전후 6월)밖의 매매사례가액, 감정가액 등도 평가기준일부터 매매일까지 가격 변동이 없다고 인정되는 경우에는 평가위원회의 자문을 거쳐 당해 가액을 시가로 보아 상속재산을 평가하기 때문에 반드시 평가기준일 6개월 이후라도 당해 상속세 신고에 대한 관할세무서의 최종 결정이 난 이후에 처분해야 불이익을 받지 않느다.