세금절약가이드

제5장 지방세 절세전략

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2. 취득세와 등록세는 검인계약서 상의 매매금액을 기준으로 세금을 부과하므로 이에 신경을 써라

취득세나 등록세는 취득자가 신고한 가액을 기준으로 세금을 계산한다. 그런데 부동산등기특별법에서는 계약을 원인으로 소유권 이전등기를 신청할 때에는 해당 부동산의 소재지를 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 계약서를 검인 받아 관할등기소에 제출하도록 하고 있다.

그러므로 취득세나 등록세는 검인계약서에 기재된 금액을 기준으로 하여 세금을 계산한다. 다만, 신고를 하지 아니하였거나 신고한 금액이 아래의 시가표준액에 미달하는 경우에는 시가표준액에 의하여 계산한다.

ㆍ 토지 : 개별공시지가×적용비율('03~'04년 100%)

ㆍ 건물 : 당해 지방자치단체의 장이 신축가격에 종류ㆍ구조ㆍ용도ㆍ경과연수 등을 감안하여 결정한 매년 1월 1일 현재의 가액

매매계약서를 검인 받기 위해서는 부동산소재지 관할 시ㆍ군ㆍ구청에 검인신청을 하여야 하는데, 관할 시ㆍ군ㆍ구에서는 형식적 요건의 구비여부 만을 확인하고 그 기재에 하자가 없으면 검인을 하여 준다.

그러므로 검인계약서상에 매매금액을 어떻게 기재하였는가에 따라 세액의 크기가 달라진다. 예를 들어 2억원짜리 아파트를 매입한 경우 매매금액을 2억원으로 기재하면 취득세ㆍ등록세 등으로 1,160만원을 내야 하지만, 1억원으로 기재하면 580만원만 내면 된다. 그래서 많은 사람들이 기재금액을 낮춰서 신고하고 있는데 이는 정당한 방법이 아니다.

만약 검인계약서상의 기재금액이 시가표준액보다도 낮은 경우에는 시가표준액을 기준으로 세금을 부과한다.

하지만 법인체가 건설한 아파트를 분양받는 경우에는 거래금액을 낮추어 검인계약서를 작성할 수가 없으며, 실지 분양가액으로 취득세 등을 신고해야 한다. 왜냐하면 법인은 분양가액을 검인계약서에 뿐만 아니라 회계장부에도 똑같이 기장하기 때문에 실제가액이 확인되기 때문이다. 만약 법인으로부터 아파트를 분양받고도 실지 분양가액보다 낮은 가액으로 취득세 등을 신고했다면 나중에 그 차액에 대하여 세금을 추징당하게 된다.

국가나 지방자치단체로부터 부동산을 취득하거나, 법원의 경매나 성업공사 등의 공매를 통하여 부동산을 취득하는 경우, 또는 민사소송이나 행정소송에 의한 판결문에 의하여 취득가격이 확인되는 경우에도 실지 취득가격으로 취득세 등을 신고해야 한다.